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房地产业并购大戏进入高潮 外溢区域备受关注

唐山房产  发布日期:2017/1/7 8:51:44
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越来越多的迹象表明,中小房企正在被大的地产公司并购,甚至是退出房地产业,这一形势今年将会加剧。 前不久举行的中央经济工作会议再提加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,2017年甚至未来几年的房地产发展就此定调,“着力振兴实体经济,避免房地产金融过度繁荣;从刺激房地产到建立长效机制,限制投机性需求,增加土地供给,发展大都市圈。” 长效机制下,自2016年10月开始的行政干预楼市的态势能否得以松动?2017年的楼市格局又将如何影响着房企的战略? 三四线继续去库存 一二线继续控房价 一场调控,房企进退两难。 一方面,政策收紧特别是对房源定价的直接干预,挤压着房企的利润空间;另一方面,楼市高压何时松动尚无定论,牺牲利润换取业绩还是坐等政策松动,实现长远发展成为房企必须面对的问题。 一家业绩冲击千亿房企的内部人士向记者透露,政府对预售价格的控制,压缩了企业的利润空间。在业绩压力面前,公司内部不得不考虑“牺牲”哪一个或几个项目,以完成业绩。 2017年市场会多大程度地反弹?亿翰智库研究总监张化东对政府的干预给出了积极的评价,房价的快速上涨累积的风险较大,政府的干预拉长整个行业周期,且使其更加平缓。 同时,调控政策的效果已经开始显现。统计局数据显示,2016年前11个月,商品房销售面积和销售额同比增速明显放缓,房地产开发投资增速也为4个月来放缓。 研究院方面认为,从需求端来看,重点城市住宅成交量继续呈现环比下行态势,部分城市降幅扩大;从供给端来看,房企推盘规模也有所减少,新推项目定价继续低于预期水平;从价格来看,2016年11月百城整体价格环比涨幅回落至0.88%,多数城市价格更趋平稳。 “稳中求进”被认为2017年整个经济工作的总基调,楼市亦然。张化东认为,2017年楼市政策很难有大的转向,会维持目前的政策。 新城集团副总裁欧阳捷表示,抑制资产泡沫是既定方针,如果房价持续上涨,将带来资产泡沫破裂、冲击金融体系的巨大危险,虽然限房价是“扭曲动作”,但依然非常必要。欧阳杰还认为,2017年住宅楼市的特点是,三四线城市继续去库存,热点一二线城市继续控房价。 行政干预短期内稳定了楼市,而长效机制何时才能兑现? 张化东认为,高层“加快制定长效机制”背后是已储备的长期调控机制,并非仅局限于当下的限购、限贷,会依楼市的表现因势推出。 但也存在业内人士持不同的观点。在2016年12月11日举办的“2016央视财经论坛”上,交通银行经济学家连平表示,应该加快房地产税的落实,但当下应先理清房地产税是持有税还是消费税等法理概念。保利地产董事长宋广菊更是直言,当前楼市处于波动期并不适宜推行房地产税,应该理清其中的法理。 房企的判断还直接体现在执行层面。有金地集团内部人士向记者透露,其所在区域公司讨论得出政府对土地财政的依赖并不会长久,且已经有迹象表明政府已经在做替代性的事情的结论。 2016年以来,上海在部分住宅用地出让中增加15%的自持部分用于出租,同时,北京尝试通过限制土地价格增加企业自持用于出租,均被认为是政府正在转变单纯获得土地出让金的“一锤子买卖”模式,进而转向可持续性租赁收入及更深层次房地产税的探索 。 上述金地集团内部人士称,目前全国正在大规模的进行不动产登记,以及2016年国考中的大规模招聘税务条线的公务员,均可看出政府在做长效机制改革的准备。该人士同时透露,其所在的区域将会依据对政策的判断,调整投资布局甚至是增加新的组织部门。 招拍挂不再是钟情 外溢区域备受房企关注 土地拓展已关乎房企“生死存亡”。随着越来越多房企的加入,公开招拍挂市场竞争愈加激烈,更多的房企将注意力转向了城市更新、项目甚至公司并购等方向。一二线热点城市之外,大城市的外溢区域也正在被越来越多的房企关注。 前述金地集团内部人士坦言,其所在公司对一线城市的投资拓展不再限于公开的招拍挂市场、传统的热点区域,智慧型拿地将是发展方向。比如国企改革下,很多优质项目通过产权交易所挂牌出让,或是一些法院拍卖项目,渠道相对公开市场而言较小众,能较低价获取土地。 对于未来,该人士则表示,在项目类型上,不排斥持有回收期较长的住宅以及商办项目;对于热点二线城市,因市场波动较大,会更加注重拿地时点的选择,对城市圈外溢区域也会适当布局。 有鑫苑置业的内部人士表示,一线城市的调控已是常态,政府已不可能大规模供地,未来对土地限制将会增加,企业必须研究城市更新,以及向一线城市周边的外溢区域拓展。 上述鑫苑置业内部人士还表示,随着城市更新,二线城市的进入门槛正在提高,对开发能力的要求也在提高。前述金地集团内部人士也坦言,直接瞄准土地和项目,有能力的企业正向产业和区域规划方面外延。 例如,产业园运营启动较早的华夏幸福,凭借产业园规划获取了大量的住宅项目开发;而近两年,房企又将注意力转向轨交,绿地集团、华夏幸福成立轨交公司试图以此获取轨交周边的土地。 总之,获取土地方式的升级和改变,对仅关注公开土地市场和习惯拿地、卖房的中小型企业而言,变得更加专业和艰难。 房企两极分化趋势凸显 企业并购现象将会加剧 近来,越来越多的迹象表明,中小房企正在被大的地产公司并购,甚至是退出房地产业,多位业内人士认为,今年这一形势将会加剧。 除获取土地难度增加之外,监管层对资金的收紧也加快着中小企业的转型和退出。监管层对房企公司债发行门槛标准的调整则是例证。 在新的发行标准里,房企的资产额度、在一二线城市的土地储备等均成新的门槛,这导致许多小型企业失去发债资格。 张化东认为,随着资金变化,房地产行业的集中度增加,小企业将面临更艰难的处境,会通过资产处理或销售的方式逐步转型或退出。 欧阳杰表示,随着政策层面的收紧,大型房企也面临着资金成本的上升,但其融资渠道更多,更容易获得金融机构的信任,目前房企两极分化趋势已愈渐明显。但中小房企或已错失的退出机会。中小房企处境越来越艰难的原因之一是,其更多地布局在三四线城市,欧阳杰表示,2016年是一二线城市中小房企的溢价退出机会,但这个机会正在逐渐远去。房企并购仍在,但溢价空间越来越小了。 前述金地集团人士同样表示,2016年市场升温之后,待价而沽的小房企未能于政策收紧前退出的,在面对不确定的未来时,正在近期集中入市。 七八年前就在起草 曾提交20万字材料 住房法进入公众视野 在加强住房政策顶层设计的背景下,中国有望出台“住房法”。日前,新发布的《从中央经济工作会议看明年房地产市场新动向》的文章中提到了“住房法”。 援引中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞的话称,促进我国房地产稳定健康发展,关键是建立一套长效的让房地产利润平均化的市场调节机制与政府调控机制。未来要在调整我国住房发展内涵和住房发展定位的基础上,推动住房法的制定和出台,推进“让老百姓买得起”的住房政策的法制化。 住建部七八年前就在起草“住房法” 记者查阅资料发现,目前包括美国、英国等国家都拥有完善的《住房法》界定其房地产发展的定位。 在前不久结束的中央经济工作会议中给2017年楼市定下了“平稳健康”发展的主基调,提出要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。同时提出,要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。 这或许向外界发射出了一个信号,中国也有望出台“住房法”。 据了解,制定“住房法”的念头早在几年前就有探讨过。这一次再次提到了推动住房法的制定和出台,意味着或将住房法再次摆上台面。 倪鹏飞在接受记者采访时称,从国际经验看,许多国家在解决住房问题方面都建立了完善的法律,通过法律稳固和规范涉及住房相关制度,调节和处理好住房相关主体的利益关系。 有参与过“住房法”起草工作的学者回忆称,“大概在7、8年前,住建部牵头起草住房法,在当时是住建部的主要任务之一。” 有参与当时探讨的上海学者向记者描述,当时,住建部连同上海住建委、上海市房产经济学会、上海房地局等部门以及华东政法大学、复旦等法律方面的十余个专家共同探讨了住房法。“这一探讨起草的工作持续了大概一年的时间,各个专家也通过收集国外住房法的资料完善起草的内容,光是提交到上头的基础性材料就有20多万字。当时起草的住房法涵盖住房保障以及商品市场的住房问题,不过后来有法律界专家称住房法应主攻住房保障。”上述人士称。 出台《住房法》还遥遥无期 对于后续为何会搁置的问题,该学者表示,“十二五”期间,住房保障方面得到了很大的推进,国家做了很多实际的工作,各类保障性安居工程也在不断建设,而后又提出了住房制度改革,“因此我们认为住房法是涵盖在住房制度改革中的一个组成部分。” 而据另一位参与此前起草工作的官员看来,现在提住房法还为时过早,眼下还是要做现阶段的任务。 倪鹏飞称,“据我们了解,在之前拟议中的涉及住房的法律中,主要是住房保障法以及房产税方面的法律,事实上,应该制定一部调节更加全面关系的住房法作为上位法,同时建立和完善一些具体的法律及条例。” 不过对于《住房法》制定以及推出的时间表,法律界人士指出,只有进入了人大立法才有机会推出,“从目前来看,或许遥遥无期。” “也不用太悲观。”倪鹏飞指出。
文章来源:搜房网
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